карта сайта
поиск:
доступ для членов ассоциации // подписка на новости // english
 

Материалы

статьи

книги

презентации

разное

Строительство в регионах России: рост возможен?

Строительная отрасль страны представляет собой сумму региональных строительных комплексов, которые существенно различаются по величине, факторам спроса и характеру предложения. В отдельных регионах ситуацию можно назвать строительным бумом, тогда как в других ввод в эксплуатацию какого-либо здания является чрезвычайно редким событием.


Комментарий V-RATIO: Чаще всего основной причиной, сдерживающей рост строительства в России, называют низкий уровень доходов населения. Однако наши исследования строительного комплекса регионов России 2004 г. показывают: проблемы в организации работы отрасли оказываются не менее значимым фактором, и их решение позволит надеяться на существенное увеличение объемов строительства независимо от темпов роста доходов населения. Более того, существенный рост строительства будет невозможен без участия представителей всех уровней власти, заинтересованных в ликвидации «узких мест» в отрасли. В статье из  журнала "Недвижимость и Ипотека" представлен обзор ситуации в строительном комплексе России. В ней мы попробовали обобщить опыт, приобретённый в результате осуществления целого ряда проектов для наших клиентов в строительной отрасли.


Строительство в России: роль и место в экономике страны

Строительная отрасль относится к системообразующим компонентам российской экономики. На строительство приходится порядка 8,2% ВВП России, в этом секторе работают 7,9% трудоспособного населения РФ. Доля строительного комплекса в региональном валовом продукте существенно варьируется: от 3—5% в Нижегородской и Новосибирской областях до 11—12% в Республике Татарстан и Томской области. Во многих регионах существует ресурс активизации развития строительного комплекса и увеличения его вклада в экономическое развитие за счет проактивной отраслевой политики на уровне субъектов федерации, муниципалитетов.

Добавленная стоимость отрасли создается и потребляется в пределах отдельных регионов, ее развитие определяется факторами внутреннего спроса. Строительство является крупнейшей частью непромышленного несельскохозяйственного сектора экономики. Строительный комплекс имеет ключевое значение для развития целого ряда смежных отраслей: производства стройматериалов, транспорта, социальной сферы и др. Совокупный вклад рынков, напрямую связанных со строительством, в экономику страны может достигать 30% ВВП.

Отрасль находится в центре инвестиционного процесса: с одной стороны, она зависит от прогресса в доходах и состояния частного финансового сектора, а с другой — уровень развития и организации строительного комплекса накладывает ограничения на интенсивность самого инвестиционного процесса. Социальная значимость вопросов строительства обуславливается низкой обеспеченностью жильем населения России, наличием значительной доли ветхого жилья. Решение одной из ключевых проблем российской экономики — высокой энергоемкости — также во многом лежит в сфере строительства, где необходимо расширять применение новых материалов и технологий, обеспечивающих сбережение тепла как во время строительных работ, так и в процессе эксплуатации зданий.

Динамика строительства является одним из ключевых индикаторов, по которым можно судить об общем прогрессе страны. Выпуск строительного сектора следует за общеэкономической динамикой с некоторым запаздыванием, учитывая временной лаг между улучшением экономической ситуации, принятием инвестиционных решений и их реализацией. Минимальный объем ввода в действие жилых площадей в России был зафиксирован в 2000 г. и составил всего 49% от объема 1990 г. В 2001 г. объемы строительства увеличились, и суммарный прирост за три года составил 20%. Совокупный объем ввода жилых и нежилых зданий в действие за это время вырос на 10%, а без учета Москвы и Московской области всего на 5%. В 2003 г. в эксплуатацию было введено на 1% меньше зданий, чем в 2002 г. В среднесрочной перспективе строительство имеет все шансы стать наиболее динамичной отраслью экономики, локомотивом прогресса, однако это зависит не только от объективных условий экономического развития, но и от действий региональных и местных властей.

В сфере строительства практически отсутствует «восстановительный» рост, так как наследство, оставшееся со времен Советского Союза, в строительном комплексе играет гораздо меньшую роль, чем в промышленности. Для запуска строительства в условиях современной России необходимо создать новую систему, включающую в себя механизмы финансирования, производственную и рыночную инфраструктуру, эффективные организации и многое другое. Это сказывается на темпах развития отрасли: динамика строительно-монтажных работ вплоть до 2003 г. существенно отставала от роста промышленности, зато в 2003 г. они увеличились в два раза, что превысило прирост промышленного производства. Одновременно опережающими темпами повышаются цены — и на строительные работы, и на стройматериалы.

Фактор отложенного спроса создает предпосылки для дальнейшего развития отрасли: в ближайшие годы предстоит построить и отремонтировать то, что совсем не строилось и не ремонтировалось в 1990-е гг. Так, только в домах первых массовых серий необходимо заменить около 250 млн. кв. м жилой площади. Госстрой России поставил цель довести объем жилищного строительства к 2010 г. до 80 млн кв. м, что вдвое больше объемов 2004 г. и в 1,5 раза больше объемов 1990 г. Реализация этих планов зависит от темпов увеличения числа представителей среднего класса, развития ипотечного кредитования и эффективности государственного регулирования отрасли.

Как дела в регионах?

Строительная отрасль страны представляет собой сумму региональных строительных комплексов, которые существенно различаются по величине, факторам спроса и характеру предложения. В отдельных регионах ситуацию можно назвать строительным бумом, тогда как в других ввод в эксплуатацию какого-либо здания является чрезвычайно редким событием. Так, на данный момент в шести субъектах федерации — двух небольших по абсолютным объемам строительства южных регионах (Астраханская область и Кабардино-Балкарская Республика) и четырех крупных миграционно привлекательных регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) — объем ввода жилья превышает уровень 1990 г. Спрос на жилье здесь формировался всем населением страны, а не только местными жителями. Этому способствовали два параллельных процесса: концентрация наиболее высокооплачиваемых рабочих мест трансакционного сектора (финансы, управление, PR, торговля и пр.) в столичном регионе и миграция успешных людей в обе столицы и регионы юга. Таким образом, одним из ключевых факторов развития строительства в последнее десятилетие была общая привлекательность региона с точки зрения условий жизни. Однако есть целая группа субъектов федерации в разных географических зонах страны, где ввод жилых домов в эксплуатацию в 2002 г. был в пять раз меньше уровня 1990 г. В ряде этих регионов в последнее время наблюдается увеличение темпов строительства, однако во многих из них, по всей видимости, возврат к прежним объемам невозможен в силу неблагоприятных экономических, природных или инфраструктурных условий.

Основной вклад в рост объемов строительства в России в 1999—2003 гг. обеспечили Москва и Московская область, причем в Москве этот показатель в 2003 г. почти вдвое превысил аналогичную величину 1990 г. Однако темпы строительства здесь неизбежно замедляются. По итогам 2003 г. динамика ввода жилых площадей в действие в московском регионе и в целом по России практически сравнялась, а темпы роста строительно-монтажных работ в столице были ниже, чем в целом по стране. Одновременно наблюдается уменьшение строительства в богатых городах, таких как Санкт-Петербург, и регионах с большой долей экспорта нефти в экономике (Тюменская и Самарская области, республики Башкортостан и Татарстан), где текущий уровень строительства гораздо выше, чем в среднем по России. В южных районах и Черноземье (Краснодарский край, Ростовская, Астраханская, Воронежская, Липецкая и Белгородская области) сохраняются высокие темпы строительства, несмотря на текущие большие объемы. Во многих субъектах федерации значительное сокращение строительства в 1990-х гг. сменилось взрывным ростом в связи с улучшением экономического положения благодаря развитию импортозамещающих и инвестиционных производств, а также бюджетной экспансии.

Потенциал развития отрасли определяется улучшением инвестиционного климата в стране и ростом доходов населения. Сказанное верно и на уровне отдельных регионов. При этом одним из ключевых компонентов инвестиционной привлекательности региона являются благоприятные условия для жизни, т. е. умеренный климат, наличие крупных городов, высокооплачиваемых рабочих мест и т. д. Расширение инвестиционной активности способствует увеличению объемов строительства и одновременно создает условия для экономического развития, в том числе для роста доходов населения, что повышает спрос на недвижимость. В течение последних пяти лет эластичность выпуска отрасли по инвестициям в основной капитал составляла от 1 до 1,15, т. е. рост инвестиций в основной капитал на 1% приводил к увеличению объема строительно-монтажных работ не менее чем на 1%.

С точки зрения доходов населения ключевым фактором для развития строительного сектора является формирование прослойки обеспеченных граждан, создающих спрос на недвижимость. Строительство стало одним из индикаторов расслоения общества. Так, количество квартир в новостройках в последние годы остается на постоянном уровне — около 400 тыс. в год, но площадь и цена средней квартиры увеличиваются. На региональном уровне строительство будет развиваться там, где экономическая система благоприятствует расширению группы наиболее обеспеченных граждан. Эластичность инвестиций в жилищное строительство по доходам населения также превышает единицу: рост доходов на 1% в регионах России (без учета Москвы и Московской области) приводит к повышению инвестиций в недвижимость на 1,2—1,5%. Доля таких инвестиций в совокупных доходах населения в 2000—2002 гг. увеличилась с 3,1 до 3,6% в целом по России (без Московского региона). В Москве и области рост доходов населения меньше связан с инвестированием. Однако даже опережающий рост инвестиций не позволяет угнаться за динамикой цен на недвижимость. Так, если в 1995 г. на 1 млн руб. доходов вводилось в действие 11 кв. м жилья, то в 2003 г. на эту же сумму было построено только 8 кв. м.

Фактор бюджетного финансирования жилищного строительства остается значимым лишь в отдельных регионах. Прежде всего, это Москва, где в 2002 г. 1,5% семей улучшили жилищные условия за счет бюджетных источников. Следом по степени участия местных и федеральных бюджетов в жилищном строительстве идут республики Башкортостан и Татарстан — 0,6—0,9% семей. В остальных регионах бюджеты играют куда более скромную роль в финансировании отрасли. Реализация потенциала строительства, определяемого доходами населения и общим инвестиционным климатом, зависит от развития финансового сектора, эффективности государственного регулирования и прогресса в самом строительном комплексе. Развитие форм кредитования способствует увеличению числа россиян, доходы которых позволяют приобретать жилье. Повышение спроса на жилье со стороны населения является необходимым условием развития строительного комплекса, в противном случае темпы роста отрасли существенно снизятся уже в ближайшее время. Облегчение доступа строительных организаций к кредитным ресурсам также ускорит рост сектора. Государственное регулирование должно быть направлено в первую очередь на формирование эффективной конкурентной структуры рынка и, повторим, на улучшение условий финансирования строительства. Первоочередными мерами должны стать создание прозрачного рынка земли и обеспечение равного доступа застройщиков к земельным участкам (По некоторым оценкам, сейчас через открытые аукционы распределяется не более 10% свободных площадок. См. Ступин И. Через тернии к транспарентности // Эксперт. — 2004. — № 33.), что будет способствовать прогрессу в строительном комплексе и позволит сделать жилье более доступным для населения.

Что сдерживает рост?

Основные проблемы, замедляющие развитие строительного комплекса в большинстве регионов России, на данный момент таковы:

- недостаток финансирования;
- отсутствие во многих регионах площадок с подготовленной инфраструктурой;
- высокий уровень трансакционных издержек;
- неэффективная организация рыночных структур;
- низкий уровень менеджмента в строительстве, плохая организация работ;
- технологическая отсталость российского строительного комплекса.

Недостаток финансирования

В 15 из 30 крупнейших регионов, участвовавших в выборочном обследовании строительного комплекса, представителями органов власти отмечался недостаток финансирования строительства. Под недостатком финансирования понимается низкий платежеспособный спрос населения, нехватка средств у девелоперов на этапе строительства, а также отсутствие значимой поддержки строительства социальных и инфраструктурных объектов за счет бюджета.

При анализе ситуации в отрасли необходимо учитывать специфику производства продукции. С момента принятия решения о застройке до ввода объекта в действие может пройти два года и даже больше. Очевидно, что для осуществления строительных проектов нужны «длинные» деньги. Как следствие, наиболее конкурентоспособными здесь оказываются крупные организации, имеющие доступ к долгосрочным источникам финансирования. Современная стадия развития финансового сектора в России не позволяет в полной мере обеспечивать строительство за счет рыночных источников.

Для ускорения развития отрасли во многих случаях требуется создание специальных механизмов привлечения капитала, позволяющих снизить издержки на капитал и, как результат, итоговую стоимость продукции. На данный момент строительство финансируется в основном за счет средств населения и собственных средств девелоперских холдингов, — доля привлеченных инвестиций незначительна.

Отсутствие площадок с подготовленной инфраструктурой

По данным главных архитекторов регионов, в крупнейших городах 21 субъекта федерации отмечался недостаток площадей, готовых для строительства. В этом случае инвестиционный цикл может длиться пять-шесть лет и требует больших вложений. Как правило, частные инвесторы не берутся за освоение площадей, где необходимо создавать инфраструктуру. Одновременное наличие проблем с финансированием и подготовленными для строительства площадями практически исключает возможность ускоренного развития отрасли в среднесрочной перспективе. Такая ситуация наблюдается в 12 из 30 обследованных регионов.

Высокий уровень трансакционных издержек в строительном комплексе

В отрасли есть все виды трансакционных издержек: издержки поиска информации, заключения контракта, определения рыночной цены, измерения свойств продукта, контроля за выполнением условий контракта, оппортунистического поведения, политизации принятия решений и влияния, а также планирования. Высокий уровень издержек объясняется характером производства и потребления продукции отрасли. В России к общим проблемам строительного комплекса добавляются недостаточная спецификация прав собственности и слабое развитие институтов.

Во многих случаях информация о строительном комплексе в целом, о деятельности отдельных агентов и государственной политике является закрытой, но чаще в каком-либо систематическом виде ее не существует вообще. Это характерно не только для российского строительного комплекса: в рейтинге «непрозрачности» отраслей мировой промышленности и торговли неправительственной организации Transparency International строительство занимает первое место по коррумпированности и второе по суммарному объему теневых доходов. Значительная доля теневого сектора в отрасли, сложности измерения строительной деятельности сказываются и на качестве официальной статистики, которая не всегда позволяет точно оценить объем активности и структурные изменения в секторе.

В отрасли процветает практика откатов как при взаимодействии с органами власти, так и в отношениях между коммерческими организациями, широко распространено оппортунистическое поведение. Крупные организации позволяют себе задерживать оплату поставок строительных материалов на годы, не платить субподрядчикам и работникам. Те, в свою очередь, стараются компенсировать риск невыполнения сделки высокой доходностью: рентабельность инвестированного капитала у крупных посредников на рынке строительных материалов может превышать 100% в год. Кроме того, регулярно срываются сроки поставок материалов и ввода зданий в эксплуатацию, нарушаются обязательства перед покупателями жилья и финансовыми институтами. Все это существенно ограничивает возможности развития отрасли. Например, аренда оборудования могла бы решить проблему больших первоначальных вложений при освоении технологии монолитного строительства, однако пока такая услуга не представлена на рынке ввиду большого риска кражи.

Формой приспособления операторов к высоким трансакционным издержкам в отрасли является создание крупных финансово-строительных групп, которые включают в себя строительные организации, производителей стройматериалов, финансовые институты, выступают одновременно в роли инвестора, заказчика, генерального подрядчика, пользуются покровительством местных властей. Во многих случаях такая архаичная организация бизнеса является наиболее жизнеспособной на региональном строительном рынке.

Неэффективная организация рыночных структур

В ходе выборочного обследования 11 регионов России, где строительный комплекс является наиболее инвестиционно привлекательным, представители строительных организаций в качестве основного фактора, сдерживающего развитие их предприятий, назвали высокий уровень конкуренции. В целом по рассмотренным регионам эта проблема оказалась более значимой, чем низкий платежеспособный спрос, нехватка площадей с подготовленной инфраструктурой, недостаток собственных средств, государственное регулирование и пр. На региональных строительных рынках возможны две крайности: монополизация рынка или его чрезмерная фрагментация. Причем высокая степень концентрации более характерна для крупных, растущих рынков.

Оптимальная организация регионального строительства — это небольшое количество крупных организаций, выступающих в роли генеральных подрядчиков, и возможность свободного входа для строителей из других регионов. Небольшие организации не в состоянии привлекать значительные средства, реализовывать крупные проекты, инвестировать средства в развитие технологий и персонала, являются менее надежными контрагентами для других участников строительного комплекса и государственных органов, качество их деятельности сложно контролировать. Однако, несмотря на низкую эффективность малых предприятий, они широко распространены и привлекаются крупными организациями на субподрядные работы. Высокий уровень монополизации отрасли и наличие входных барьеров для предприятий из других регионов уменьшают экономические стимулы для участников рынка и, как правило, свидетельствуют о спайке интересов бизнеса и местной власти.

Низкий уровень менеджмента в строительстве, плохая организация работ

Основным фактором успеха на строительном рынке большинство опрошенных представителей строительных организаций называют грамотное руководство. Эксперты отмечают, что в отрасли практически нет специалистов, которые обладали бы знанием строительных технологий и навыками менеджмента. Бывают случаи, когда строительство ведется без утвержденного проекта, и заранее неизвестно, какие материалы и в каком количестве потребуются в течение месяца. То же самое относится и к управлению оборотным капиталом. Другой пример: у компании есть собственный автопарк, однако менеджеру по закупкам проще заплатить за доставку, чем найти водителя в собственной организации. Все это приводит к простоям и неэффективному расходованию ресурсов, которые оборачиваются большими убытками для строительных организаций, срыву обязательств перед контрагентами. Одновременно в отрасли появляются предприятия с высоким уровнем организации процессов, в том числе международные компании, работающие с иностранными инвесторами.

Технологическая отсталость российского строительного комплекса

Применение современных технологий позволяет сократить срок строительства, снизить требования к инфраструктуре, улучшить эксплутационные качества зданий, их внешний вид. Например, технология «Система централизованного отопления зданий» компании «7+11» позволяет провести застройку без расширения мощностей теплостанций, снизить издержки обогрева на этапе строительства здания и во время его эксплуатации. Таким образом, уменьшается влияние двух основных сдерживающих факторов: отсутствия площадок с подготовленной инфраструктурой и недостатка финансирования. Использованию новых технологий препятствует отсутствие экономической заинтересованности у строителей, значительная стоимость современных технологий и материалов, большие первоначальные инвестиции, дефицит материалов на рынке, низкий уровень квалификации строительного персонала.

Так, применение современных изоляционных материалов и энергосберегающих технологий в целом эффективно, поскольку позволяет существенно сократить потери тепла, снизить потребность в ремонте. Однако выгоду от этого в течение длительного времени получают эксплуатанты, собственники здания, государство, субсидирующее оплату тепла, теплостанции и другие экономические агенты, а все издержки на закупку дорогостоящих материалов единовременно несет строительная организация. При существующей системе спецификации прав собственности и перекрестном субсидировании это практически неразрешимая проблема. Установление государственных стандартов в области строительства привело к тому, что в проекте закладывается использование одних материалов, а в строительстве применяются совсем другие, что достаточно сложно проконтролировать.

Российским строителям интересны только те решения, которые позволяют сократить их текущие издержки. Такая ситуация нехарактерна для других стран мира. Например, опыт одного из мировых лидеров рынка строительных материалов показывает, что на рынке существуют три сегмента: ориентированный на цены, на качество и на удобство использования материала/технологии, причем ценовой сегмент в развитых странах не является крупнейшим. В ходе сплошного опроса крупнейших организаций строительного комплекса московского региона в 2003 г. выяснилось, что только три из более чем 100 компаний в своей закупочной политике руководствуются неценовыми факторами — качеством материалов, удобством их применения. Аналогичные результаты дало и выборочное обследование крупных предприятий в 11 регионах России.

Недостаток информации о существующих технологических возможностях ограничивает развитие строительного сектора. Нередки случаи, когда даже проектировщики не знают о новых материалах и технологиях, а строители не умеют их применять, не осознают их ценность. При этом необходимо отметить, что развитие строительных технологий идет в направлении снижения требований к квалификации персонала.

Несмотря на бурное развитие промышленности стройматериалов и значительные инвестиции международных компаний в отрасль, отдельные виды материалов по-прежнему являются дефицитом, и строителям приходится ждать их поставок. Такая ситуация позволяет производителям и посредникам диктовать цены. Напротив, на московском рынке, опережающем по уровню развития другие регионы, по большинству строительных материалов уже сложился «рынок покупателя», где условия диктует потребитель, а не производитель.

Выводы

Многие проблемы строительного комплекса решаются на региональном уровне. Особенности отрасли и существующий уровень развития экономики страны не позволяют государству уйти со строительных рынков. Строительство невозможно рассматривать в отрыве от общеэкономической ситуации. Вместе с тем, имеется значительный ресурс развития сектора за счет улучшения микроэкономической среды работы строительных предприятий. Предварительные итоги 2004 г. заставляют обратить внимание на неустойчивость развития отрасли, как с точки зрения спроса, так и по внутренним причинам. В ближайшем будущем для строительных организаций приоритетными направлениями деятельности должны стать совершенствование управления, расширение горизонта планирования и более точный учет требований рынка. Органам местной и региональной власти необходимо разработать долгосрочные программы снижения трансакционных издержек в отрасли, расширения возможностей финансирования строительства.


07 февраля

25 марта Ассоциация "Стратегия сегодня" и консалтинговая компания "Стратегос" проведет презентацию стандарта "Система стратегического управления организацией"

Ассоциация "Стратегия сегодня" и консалтинговая компания «Стратегос» приглашает специалистов в области стратегического управления посетить 25 марта презентацию стандарта «Система стратегического управления организацией», разработанного для повышения эффективности и качества стратегического менеджмента.
подробнее »

06 февраля

Итоги бизнес-олимпиады "Стратег года" в сельском хозяйстве

5 февраля 2014 года в Москве на ВВЦ в 15-00 при поддержке организаторов выставки «АгроФерма 2014» состоялась торжественная церемония награждения победителей бизнес-олимпиады «Стратег года»: сектор животноводство. Организатором бизнес-олимпиады выступила ассоциация "Стратегия сегодня" и консалтинговая компания «Стратегос». Медали победителям вручал управляющий партнер Серов Михаил Алексеевич.
подробнее »

11 июля

Завершен первый этап разработки стандартов стратегического управления организацией

Ассоциация «Стратегия Сегодня» сообщает о завершении первого этапа разработки стандарта "Система стратегического управления" «SSM4». В рабочей группе по разработке стандарта активное участие принимали консультанты и эксперты консалтинговой компании «Стратегос».
подробнее »

04 июня

Статья эксперта ассоциации "Стратегия сегодня" опубликована в журнале Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты

Статья под названием «Ваш бизнес успешен, или всем это только кажется?» была подготовлена экспертом ассоциации "Стратегия сегодня" и управляющим партнером консалтинговой компании «Стратегос» Михаилом Алексеевичем Серовым для журнала Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты «Бизнес-информ».
подробнее »
Архив новостей »